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马光远:中国房价,我听到远处传来冰山脆裂的声音

光远看经济2018-10-05 14:43:57

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中国房价,我听到远处传来冰山脆裂的声音



文 / 马光远

  

      尽管最近房地产限购的城市名单不断的增加,但很显然,这非但没有影响市场的热度,反而,每一次限购似乎都成了促销和房价进一步上涨的发令枪。中国房地产的泡沫和风险,在与政策和市场周期做最后的博弈。


笔者研究房地产市场这么多年,可以肯定地说,像今天这样的疯狂在中国房地产市场的历史上是绝无仅有的。2008年的“4万亿”,引发了中国房地产市场在金融危机中的一次大狂欢,但当年无论是房价的绝对值、杠杆的使用,以及投机因素,都无法和今天相提并论;2013年,中国房地产数据最好的一年,房价涨至市场上难觅空头,交易量创历史最好,但也无法和今天比。市场在经历8月份的大涨之后,现在几乎每个场合,每个人,都在谈房地产。而今天房地产的最大问题,不是什么2016年是否是历史大顶,而是在一个去库存的大周期下,市场经历了一次惊人的加杠杆和与居住需求无关的大涨。尴尬地是,在市场偏离去库存主题的同时,热点城市重新祭出的降温政策,无论是限购,还是限贷,都成了解读未来走势的反向指标。凡是限购限贷的地方,都引发了更进一步的上涨和恐慌性的购买,市场走到今天,的确值得研究。



纵观今年房地产市场的走势和背后的逻辑,今年房地产市场之所以背离了“去库存”的主题而变脸为热点城市的大涨乃至疯涨,主要基于三重推力:



一是“去库存”下房地产政策的全面宽松,去库存政策逆转了房地产下滑的预期,使得过去两年下滑周期下抑制的需求开始释放,导致一线城市率先回暖,这个时候,居住需求仍然是市场的主力;

二是“资产荒”下蔓延的避险和投资需求,一线城市的上涨,使得中国大城市的房地产成为今年全球最好的投资品。从今年全球和中国经济的大周期看,在全球经济复苏仍然乏力的情况下,外围市场不断扩容的负利率政策引发的资产荒也是资金大量进入房地产的主要原因,不仅仅是中国的资金,全球的资金都在寻找安全资产。这样,资金大量流入一二线城市的房地产,7月份人民币贷款单月增加4636亿元,其中房地产贷款居然高达4773亿元,信贷大量的进入了房地产;

三是高杠杆拿地引发的超级恐慌。今年是中国房地产市场有史以来“地王”频出的一年。在投资需求急剧扩张的情况下,热点城市一方面土地供应依然趋紧,另一方面,开发商高杠杆拿地。今年土地市场之所以“地王”频出,根本原因是土地供应少,上海前七个月土地供应只完成计划的30%,北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地。在供应减少的同时,开发商为了争夺有有限的优质土地资源疯狂加杠杆拿地,土地市场的泡沫严重程度骇人。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫,而是土地市场泡沫。





这样,房价上涨的逻辑就基本清楚了:去库存的房地产政策是第一推手,为稳增长释放出来的货币成了最大的助力,高杠杆拿地导致地王频出,最后,没有及时跟进的土地供应再次强化了房价上涨的预期。这些因素叠加的结果,是市场爆发出超乎预期的疯狂,以致于每一次,每一个城市的限购似乎成了某种暗示,引发了购房者更大的上涨预期。投资客在地王和资产荒的双重恐慌中高点抢房,房子在这种氛围下已经失去了真正的居住功能,而是成了了资本玩家的传递游戏,这种与居住需求无关的玩法一旦到头,释放出来的下跌动能绝对不可小视,按照政策周期与市场周期多年来的时间关系,本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道,如果市场泡沫过大,下跌引发的风险势必危及实体经济。




特别是,今天中国的房地产市场和过去比,无论是基本面,还是市场的绝对值,都已经站在了一个历史的高点。在户均拥有住房超过1.5套,人均拥有住房面积超过35平的情况下,房地产未来需求的空间并不会太大,而房价与收入的关系已经完全倒挂。按照美国的标准,一个家庭如果每月在居住方面的负担超过其收入的30%,就意味着这个家庭有严重的居住问题,而今天中国很多家庭在住房方面的负担都远远超过这个比例。房价的上涨除了吹大泡沫,对于中国的城镇化并无任何好处,投资性的需求一旦见顶,房价的回落就会成为必然。笔者认为,在政策层面,应该高度重视房地产泡沫的风险,应该将泡沫破灭可能引发的系统性风险纳入政策的研判和考量范畴。今天房地产之所以如此疯狂,背后的关键是很多参与者赌定高层不敢拿泡沫开刀,从而敢在刀口舔最后一滴血。

远处,冰山刺裂的声音已经在响。是该下决心让市场回归冷静和清醒了,中国经济,目前承担不起房地产泡沫破灭带来的伤害。


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